深圳限購令下的東莞別墅投資機遇
2010.11.23
深圳限購令下的東莞別墅投資機遇
——廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、三正地產(chǎn)總經(jīng)理劉光金縱論房產(chǎn)新政
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公元2010年的中國樓市波瀾起伏跌宕壯闊。一方面，以美國為首的世界各國實行的“定量寬松”政策導(dǎo)致全球貨幣大泛濫，人們紛紛尋找黃金、房產(chǎn)等“硬資產(chǎn)”規(guī)避貨幣貶值的風險。另一方面，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價上漲速度過于迅猛，相關(guān)部門不得不一再祭出提高首付、限購、加息等強硬調(diào)控措施，力求封住一線城市房價上漲空間，維持我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。
近期，在深圳“限購令”的影響下，一大批深圳財富人士紛紛將目光投向了東莞、惠州、珠海、中山乃至佛山、清遠等二三線城市的別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等物業(yè)形態(tài)。在他們看來，上述城市房價總體水平至今仍僅相當于深圳的幾分之一，未來仍將具有穩(wěn)健的價值成長空間。然而，普通置業(yè)者面對如此種類繁多的房產(chǎn)項目應(yīng)該進行怎樣的謹慎鑒別和判斷？哪些城市何種類型的房產(chǎn)將具有最強的保值增值空間？為了向廣大置業(yè)者解答上述疑惑，本報記者近日專程采訪了廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、三正集團副總裁、三正地產(chǎn)總經(jīng)理劉光金先生。
??? 《深圳特區(qū)報》：雖然10月20日中國人民銀行正式啟動了三年來的首度加息，預(yù)示著央行已開始收縮過度泛濫的流動性。然而根據(jù)《華爾街日報》等國際權(quán)威媒體的報道，美聯(lián)儲很可能將于11月初推出第二輪“定量寬松”政策以刺激美國經(jīng)濟，眾多經(jīng)濟學家預(yù)計此舉將推動美、日等主要經(jīng)濟體掀起爭相貨幣貶值的浪潮。在這樣的市場環(huán)境下，深圳眾多財富人群都希望能找到比“現(xiàn)金”更為安全的投資渠道來抵御通脹風險。劉總您作為經(jīng)驗極為豐富的房地產(chǎn)業(yè)界專家，對這些財富人群有何建議？
劉光金：雖然央行近日啟動了三年來的第一次加息，然而我國的廣義貨幣供應(yīng)量M2截至9月底已高達69.6萬億元，再加上美日等國的寬松貨幣政策，我們?nèi)詫⒃谙喈旈L一段時間內(nèi)處于一種貨幣供應(yīng)相對寬松的宏觀經(jīng)濟環(huán)境之中。在這一時代大背景下，每一個積累了一定財富的家庭都面臨著手中的現(xiàn)金向何處去的選擇。
在我個人看來，那些擁有億元以上資產(chǎn)的家庭最好還是進行實業(yè)投資，這樣無論從國家發(fā)展還是從個人投資增值潛力來看都是最好的選擇。而對那些手中持有一定現(xiàn)金的中產(chǎn)階層來說，股票、黃金等資產(chǎn)的波動頻率過快幅度過大，除非是專業(yè)人士否則也不宜過多涉足。
而在城市化、工業(yè)化的持續(xù)推動下，我國房地產(chǎn)市場雖然很難再出現(xiàn)最近幾年這種迅猛飆升的態(tài)勢，但仍將在相當長一段時間內(nèi)仍有保值增值功能，對于普通老百姓來說是一種相對簡便、風險較低的投資選擇。當然，目前在強大調(diào)控壓力下，人們不能像前段時間那樣見樓就買，一定要更加冷靜地去選擇欲購的物業(yè)。建議人們重點關(guān)注一些能實現(xiàn)5%租金回報的商用物業(yè)，以及一些具有豐富景觀資源、容積率較低的別墅豪宅大盤。
???? 《深圳特區(qū)報》：9月30日，國家相關(guān)部委推出了新一輪的樓市調(diào)控政策，深圳、上海等一批熱點城市也迅速推出了“限購令”等地方細則。請問劉總您認為這一系列政策對樓市成交量將產(chǎn)生怎樣的影響？是否會促使開發(fā)商在定價上進行適當?shù)恼{(diào)整？
劉光金：中央相關(guān)部門此次出臺二次調(diào)控所傳遞出來的政策信號是非常明顯的，就是要將當前中國樓市投機成分較重的態(tài)勢給扭轉(zhuǎn)過來，使樓市回歸解決老百姓居住問題的本質(zhì)。我相信在政府的強力調(diào)控下，像當前這種某些城市房價暴漲的非理性行情將得到有效抑制，而在一定時期內(nèi)樓市成交量也必將大幅萎縮，開發(fā)商在樓盤定價上也將更為理性。至于房價是否會像2008年那樣出現(xiàn)大幅下調(diào)現(xiàn)象，目前尚無法定論。
今年眾多發(fā)展商在4、5月份以后銷售量急劇攀升，手中持有的現(xiàn)金仍相當寬裕，短期內(nèi)缺乏大幅度降價的動力和壓力，應(yīng)該不會采取過激手段來進行降價促銷。尤其是一些日益稀缺的別墅物業(yè)和位于城市核心區(qū)的樓盤，即使在弱市中也將保持較強的保值增值功能。
《深圳特區(qū)報》：我們近期在采訪中注意到，深圳“限購令”推出后對大批深圳購房者產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)，許多購房者都將目光投向了東莞、惠州、中山、佛山等珠三角二三線城市。請問劉總您對這些置業(yè)者有何建議?
劉光金：最近深圳推出了非常嚴格的“限購令”，香港也緊急叫停了投資房產(chǎn)入戶政策，這對于一部分手中仍持有大量現(xiàn)金的財富家庭來說，到惠州、東莞等周邊城市尋找新的購房機遇成為了一種非常自然的選擇。然而在這一點上我要奉勸很多深圳購房者一定不能過于盲目，一定要謹慎選擇，避開那些投機炒作成分過重而本地經(jīng)濟又缺乏支撐的樓盤和區(qū)域。如果一個樓盤既沒人自住也難以出租的話，即使其售價僅相當于深圳的1/10，也是不宜盲目投資的。
我建議深圳置業(yè)者前往周邊城市購房時將投資需求與自住需求進行巧妙的結(jié)合，最好選擇那些距離深圳較近、景觀資源豐富、規(guī)劃建筑品質(zhì)突出并具有某種不可替代性的樓盤，尤其是一些注定將日益稀缺的別墅樓盤值得重點關(guān)注。
《深圳特區(qū)報》：我們知道1997年亞洲金融危機后香港樓市出現(xiàn)了巨幅下調(diào)，但最終一些高端豪宅物業(yè)卻表現(xiàn)出了極強的保值增值功能，不少豪宅物業(yè)當前售價已遠遠超越1997年高峰期的水平。在劉總您看來，這一輪內(nèi)地樓市調(diào)整是否也會出現(xiàn)類似現(xiàn)象？像三正臥龍山這種極為稀缺的獨棟別墅物業(yè)是否有機會成為當前低迷樓市中的“藍籌股”？
劉光金：我個人建議深圳普通購房者前往周邊城市置業(yè)時一定要避開以下幾類物業(yè)：一是投資回報存在爭議性的返租型物業(yè)，二是小業(yè)主難以控制經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)式酒店，三是遠離城市中心又不具備租賃需求的普通物業(yè)。而可以精心選擇一些具有穩(wěn)定租金回報的商用物業(yè)或一些不可再生的別墅類豪宅物業(yè)。
大家都知道最近幾年深圳城市中心的別墅漲幅極為巨大，不少優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)售價都已高達億元，已遠遠超出了絕大部分置業(yè)者的購買能力。與此同時，像三正臥龍山這樣一些距離深圳CBD僅40分鐘車程、交通極為便利、容積率較低的別墅類樓盤售價仍僅為1萬余元/平方米，存在明顯的“被低估”現(xiàn)象。我相信在這一輪樓市調(diào)整中，這些注定將越來越稀缺的優(yōu)質(zhì)別墅樓盤即使價格不逆市上揚，其回調(diào)的可能性也微乎其微。
《深圳特區(qū)報》：最近有一些城市規(guī)劃專家認為，三正臥龍山所在的“觀瀾—鳳崗—塘廈”三鎮(zhèn)恰位于香港經(jīng)深圳向珠三角輻射的核心發(fā)展軸線上，并擁有極為優(yōu)越的自然山水資源以及三正臥龍山、觀瀾湖高爾夫大宅、和黃觀湖園、萬科棠樾等一大批經(jīng)典別墅項目，未來有望成為大深圳區(qū)域最具潛力的新興豪宅板塊。請問劉總您對上述觀點怎么評判？
劉光金：隨著近年來三正臥龍山、萬科棠樾、觀瀾湖圣堤灣等優(yōu)質(zhì)別墅樓盤的入市，觀鳳塘別墅板塊的崛起已經(jīng)成為了不可否認的現(xiàn)實。在我個人看來，由于龍崗、龍華目前已建起了大批密密麻麻的高層樓盤，光明新區(qū)、坪山新區(qū)又重在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，深圳特區(qū)已很難再找到一塊規(guī)劃比較完美、建筑密度較低的純粹人居板塊了，打造“深圳后花園”的重任已歷史性自然地落在了觀鳳塘豪宅板塊的身上。
三正臥龍山、萬科棠樾等觀鳳塘中央別墅區(qū)代表性樓盤，雖然從行政區(qū)劃上屬于東莞樓市的范疇，但從地理位置、客戶基礎(chǔ)等角度來看都屬于大深圳半小時生活圈內(nèi)的頂級豪宅。從長遠的發(fā)展角度來看，目前三正臥龍山、萬科棠樾等樓盤的品質(zhì)完全可以與水榭花都、純水岸、香蜜湖1號等深圳頂級豪宅媲美，其價值在未來數(shù)年間翻一番是有極大可能性的。
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