人防地下車庫經營收益權歸誰?
2018.05.22
去年以來，朋友圈中不斷流傳一篇《法院判了：停車位居民免費使用，開發商無權租賃！》網文。文中稱在南京星漢花園停車位之爭中，法院認為“地下停車庫歸全體業主所有，開發商應立即向業主委員會移交全部地下停車庫”。如此說法加上聳人聽聞的標題，自然引發全國小區業主的關注。
極少有人注意到，這是一則謠言！早在2016年9月，微信官方辟謠專號“全民較真”就針對該文進行了辟謠、駁斥。但此則謠言傳播廣泛，已經誤導了全國很多的小區業主。
那么，類似的網絡謠言究竟謬誤在哪？按照我國現行法律，開發商是否對小區人防車位是否有產權、經營權？全國各地有哪些判例證明、參考？筆者這就一一理論。
南京星漢花園陷網紅謠言
以未生效判決誤導全國業主
這篇網傳謠言其實是一篇不嚴謹的媒體報道，原文發表于2003年，文中提到的判決結果并未生效，但近年卻被很多自媒體或別有用心的人挖出來炒作。
2016年4月,由于該未生效的判決結果多次被“翻炒”，南京市鼓樓區法院不得不在官方微信平臺專門辟謠。9月，微信官方辟謠公號“全民較真”也針對該網文辟謠，將其標記為謠言。
在《物權法》尚未出臺的2003年，南京星漢花園停車位之爭確實是全國首例，自然引起廣泛的關注。當時，南京市鼓樓區法院一審判決認定“地下停車庫歸全體業主所有”。但開發商不服一審判決，向南京市中級人民法院提起上訴，經審理裁定：撤銷原判，發回重審。
也就是說，網文所引用的一審判決根本就沒有生效！
直到2014年9月，南京市鼓樓法院作出重審判決，駁回了星漢花園業主委員會的大部分訴訟請求，但因地下車庫中有23個停車位屬于違規建設、6個車位應屬業主保留車位，所以開發商須在判決生效十日內給付業主委員會車庫出售款50萬元。
什么意思呢？訴爭車位共有59個，在23個違規車位、6個業主保留車位的爭端中，開發商因存在違規行為而“輸了官司”；但正規建設的另外30個車位，仍屬于開發商的正當權益，出售款全部歸開發商。重審判決書已經在裁判文書網上公布。
按照現在的法律規定，關于小區車庫的歸屬，大體是以是否公建分攤給全體業主和占用共有道路為“分界線”：已按公共建設面積分攤給全體業主和占用共有道路的車位，產權歸全體業主；未分攤的地下停車位，產權歸開發商。
所以，類似“法院判決明確開發商無權出售小區車庫”的假消息，別再相信了。
瑞士半山案例折射法律真相
一二審均判三正雁田地產勝訴
歷史總是在重演。2017年以來，個別業主在微信群、QQ群散布“開發商無權出租小區車庫”的不實信息，稱三正瑞士半山小區地下車庫產權歸全體業主，鼓動大家抵制開發商正當的租賃行為，并提起訴訟。但東莞市第三人民法院初審、東莞市中級人民法院二審均判定：“三正雁田房地產開發公司作為案涉人防工程的投資建設方，依法對案涉人防工程（空間車庫車位等）具有在平時管理、開發利用、經營收益等正當權利”。
1.合同約定：
人防車位未計入公攤面積
三正瑞士半山規劃車位分為人防停車位和非人防停車位，由于數量有限，不能滿足所有業主對地下車位的需求，2017年6月份，開發公司擬面向業主出租地下人防車庫的規劃停車位。但個別業主在三正瑞士半山微信、qq群中鼓動廣大業主抵制開發商出租停車位的正當行為。雖經三正雁田房地產開發公司多次闡明小區地下車庫的人防工程性質，告知依據《物權法》、《人民防空法》和購房合同的相關條文、約定，申明開發商出租行為正當、合法。但個別業主仍未停止侵權，并分別向東莞市第三人民法院提起訴訟，要求法院確認小區規劃停車位出租合同要約無效、撤銷《商品房買賣合同》中對地下人防車位經營收益權的相關約定。
首先，我們來看三正瑞士半山《商品房買賣合同》中第十七條內容：雙方可以就下列事項約定：１、該商品房所在樓宇的屋面使用權屬該幢樓宇全體業主共有；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權屬該幢樓宇全體業主共有。3、整個項目小區用地紅線范圍內所配建的游泳池、規劃地下人防空間和車庫/車位及其他未列入分攤面積的建筑物的所有權和經營收益權歸出賣人享有。4、見雙方簽訂的其他補充協議。
《商品房買賣合同》附件二約定，小區公共分攤建筑面積的內容包括：公共門廳、公共前室、公共走道、樓梯間、電梯間、水井、電井、管井、走廊、電梯機房、屋頂梯屋的建筑面積；套與公共建筑之間的分隔墻以及墻外水平投影面積一半的建筑面積。
附件二特別強調：“獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、作為人防的地下室都不計入共有建筑面積”。
2.一審判決：
開發商有人防車位經營收益權
市第三人民法院認為：三正雁田公司與業主訂立的《商品房買賣合同》內容真實、明確，依法成立，合法有效；《廣東省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法 》第十三條規定，人民防空工程在平時可按有償使用的原則開發利用，收益歸投資者所有。法院認為，案涉人防工程系三正雁田公司投資建設，從《商品房買賣合同》約定的建筑面積、套內面積、分攤面積與對分攤面積的說明以及商品房的總價、計算單價可見，三正雁田公司并未將對人防工程的投資以及投資成果轉移作為商品房出售市場定價的考慮因素，即業主所支付的購房款里并未包含轉移案涉人防工程投資成果的對價。因此，去年7月7日，法院初審判定“三正雁田房地產開發公司作為案涉人防工程的投資建設方，依法對案涉人防工程具有在平時管理、開發利用、經營收益等正當權利”。
3.終審判決：
個別業主對“投資者”認定理由與法規不符，駁回上訴
提起訴訟的個別業主不服一審判決，向東莞市中級人民法院提起上訴，要求確認《購房合同中》中“人防空間所有權歸三正雁田公司”的約定無效，責令開發商立即停止出租人防車位的行為。理由是：人防工程系小區強制配套公益性建設項目，建設成本納入小區開發成本，其開發成本已通過物業出售的方式轉嫁給小區業主；“投資建設方并非《防空法》中‘投資者’的概念，涉案小區區分所有權之物業出售完畢后，三正雁田公司便喪失了人防車位的‘投資者’資格，小區全體業主才是涉案人防工程的‘實際投資者’。”
三正地產認為，訴爭人民防空工程的專項竣工驗收備案表、建設工程規劃許可證以及竣工驗收備案證書均述明三正雁田公司為三正瑞士半山人防車庫的建設者。而我國《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條清晰地界定了地下工程的建設單位就是地下工程的投資者。何況，《購房合同》中明確約定三正瑞士半山小區內獨立使用的地下室、車棚、車庫、警衛室、管理用房、人防地下室都不計入共有建筑面積。
對于瑞士半山人防工程“投資者”的認定問題，市中級人民法院認定：劉某等認為小區全體業主才是投資者的理由與法律法規的規定不符，不予采納。遂終審判定，“三正雁田公司依法享有案涉人防工程的經營權、收益權及管理權”。
值得一提的是，
一審法院認定涉案人防工程所有權屬于國家，而《商品房買賣合同》約定其所有權屬三正雁田公司。對此，終審法院認為《防空法》沒有對人防工程平時的所有權作出明確規定，《廣東實施〈中華人民共和國防空法〉辦法》也沒對人防工程平時的所有權作出明確規定，故案涉商品房買賣合同中對人防工程所有權的約定并未違反法律強制性效力性規定。
全國各地還有很多同類判例
網絡謠言誤導了很多業主，導致全國發生了很多類似的訴訟判例。法律是公正的，如無其他違規行為，開發商的正當權益大都得到了維護。 筆者謹列舉幾例：
東莞凱旋盛世小區2015年發生的訴爭［（2015)東中法民二終字第839號］，市中級人民法院依據《防空法》第五條規定，認定開發商是該人防工程的投資者。
珠海市錦繡檸溪小區業主委員會與開發商對人防停車位的訴爭，香洲區法院、珠海市中級人民法院均判定人防工程地下室使用管理及收益權歸屬開發商。業委會不服終審判決，向廣東省高院申請再審。省高院作出(2016)粵民申2846號民事裁定予以駁回。
2011年上海徐匯區肇家浜路201弄某花園小區物業公司、業主委員會與開發商的合同糾紛，經上海市徐匯區人民法院［案號:（2010）徐民三(民)初字第1825號］、上海第一中級人民法院［案號:（2011）滬一中民二(民)終字第867號］審理，均駁回了物業公司、業委會主張人防車位管理權、收益權歸全體業主的請求，支持開發商作為投資者的權益。
2014年，就南京永嘉年華公寓商鋪及地下停車位，開發商與物業管理公司發生糾紛，南京市中級人民法院作出（2014）寧民終字第4420號判決，認定開發商對小區人防車庫有管理收益權。
2015年，武漢都市桃源小區新換屆后的業委會起訴開發商，要求判令小區人放地下室的使用權、收益權歸全體業主。由于購房合同明確約定，內容也不違反法律強制性規定，合法有效，武昌區人民法院、武漢市中級人民法院均駁回業委會的訴求。
佛山、重慶、蘇州、三亞、湖北黃石、福建龍巖等地都發生過相關案例。在購房合同明確約定了公攤面積不包括人防車位情況下，法院都依法認定開發商為人防工程投資者，擁有對人防車位的所有、經營、收益等權益。
以上案例的判決書，均可從“中國裁判文書網”查核下載。
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