應局而變，三正地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)保值增值破局之道
2019.01.07
2018年，在商業(yè)地產(chǎn)租售市場隨實體商業(yè)低潮及房地產(chǎn)市場影響量價不振；在商業(yè)市場上電商肆虐及消費降級，不斷傳來品牌零售倒閉關店消息的背景下，重資產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)如何保值增值？
三正地產(chǎn)盤活商業(yè)資產(chǎn)搞好經(jīng)營強基拓市，以結果為導向，貫徹“活、專、細”精神，腳踏實地實干，加強軟硬營商環(huán)境的營造、商家服務、商業(yè)形象管理等，加大整合、大營銷的巧干，讓三正地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)重資產(chǎn)“壓倉石”的價值突顯。
與此，三正地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)以“穩(wěn)”市場與租戶為基礎，以做“實”旺市營銷與經(jīng)營管理為手段，以“防”租賃收益風險與租戶逃租風險為首務，以“保”物業(yè)滿租與租金履約為目標。從物業(yè)滿租率、租賃合同履行、租金的收取及市場的反饋等結果來看， 2018年三正地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)較好的完成了公司年度商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理工作目標，使商業(yè)地產(chǎn)項目實現(xiàn)保值、增值，贏得了較高的市場美譽度。
?? 電商沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)路在何方？
電商作為一個消費平臺，在海量信息及扁平化的商業(yè)市場，作為主力消費群體的80、90、10后，在多元、效率、智能與宅文化的消費觀念“裂變”的大背景下，電商在商業(yè)消費市場中攻城掠地，爆發(fā)式增長。根據(jù)不完全統(tǒng)計分析，電商讓沒有跟上商業(yè)消費大變革而轉型的實體商業(yè)如負荊在背艱難前行，而能抓住商業(yè)消費發(fā)展變格及方向的實體商業(yè)，在借力電商后便如虎添翼，轉守為攻。現(xiàn)在實體商業(yè)的陣痛，可以理解是化蝶，也可以說是涅槃，表因是互聯(lián)網(wǎng)電商跨越發(fā)展沖擊實體商業(yè)，實質是實體商業(yè)沒有跟上商業(yè)消費市場跨越式的變革，跨界也好、借力也好、融合也好、對標消費市場也好等等措施，這是實體商業(yè)必須面對和跨越，走過去將會是陽光萬丈。
東莞市有近千萬人口，處于深圳與廣州兩個一線城市中間，城市消費人群基數(shù)大，消費意愿高能力強，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年，東莞的社會消費品零售總額相比上年增長13.1%，購買力增速跑贏廣州深圳，在珠三角9市增速排行第一，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場前景廣闊。?
三正商業(yè)精細化運營產(chǎn)生較好社會效益和經(jīng)濟效益
三正地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在東莞經(jīng)濟高速發(fā)展及公司的前瞻性戰(zhàn)略布局下，商業(yè)地產(chǎn)項目由原先的粗放式產(chǎn)品銷售到現(xiàn)今的精細化運營增值，從持續(xù)的精細化運營到區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)品牌建設。期間不斷地根據(jù)市場變化及增值要求進行物業(yè)改造及品牌調整，公司商業(yè)地產(chǎn)項目取得了較好的社會效益與經(jīng)濟效益，圓滿的完成了集團及公司的各項績效指標。
三正地產(chǎn)自持運營的商業(yè)地產(chǎn)項目著近20萬平方米，主要聚焦兩條產(chǎn)品線：社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線和綜合型商業(yè)廣場產(chǎn)品線。
社區(qū)商業(yè)作為居民生活“最后一公里”的圈子，與消費者的距離是天然優(yōu)勢。但是在電商、大型購物中心、商業(yè)廣場的多功能復合型的消費侵蝕下，原先粗放式的產(chǎn)權與經(jīng)營分離、沒有統(tǒng)一管理的社區(qū)商業(yè)模式難以為繼。對此商業(yè)市場的變化，公司社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)中以市場為錨，聚焦消費者，適當拔高定位，專業(yè)規(guī)劃物業(yè)，做到經(jīng)營管理5“統(tǒng)一”從而打造具有品牌美譽度及高增值、精而美的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品。
三正地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)保值增值破局之道
公司現(xiàn)在開發(fā)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品主要有兩種產(chǎn)品線，第一種社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品——組團式社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品：以商業(yè)服務半徑2公里的商圈范圍，綜合區(qū)域城市配套、地段、環(huán)境、外來規(guī)劃等等，結合現(xiàn)商圈內消費人群密度、年齡、消費水平、消費觀念等客觀條件，對公司符合條件的樓盤進行組團式商業(yè)功能規(guī)劃，根據(jù)功能劃分為餐飲娛樂街區(qū)、兒童主題街區(qū)、家庭生活休閑街區(qū)、運動休閑街區(qū)等。其中在對主力店專門進行定點式建設，如：超級市場、電影院、量販KTV、健身館等，而對物業(yè)硬件要求較高的餐飲業(yè)態(tài)則前瞻性規(guī)劃，在招商上則是采取定點定向招商，品牌及業(yè)態(tài)在功能互補效應，打造一個體驗式全業(yè)態(tài)功能細化的組團式社區(qū)商業(yè)，從而滿足社區(qū)居民一站式家庭主題吃喝玩樂購全新商業(yè)消費服務需求。
三正地產(chǎn)組團式商業(yè)面積在2至3萬平方米左右，如東莞塘廈三正世紀新城組團式商業(yè)，其集合了幼兒園、亨達精品超市、清湖門診、量販KTV 、藍螳螂養(yǎng)生會所、億尚健身、農(nóng)業(yè)銀行、川府酒樓、小雨點湘菜、探鼎烤魚、永盛文體、迪圖、歐妮邇、歌莉婭、米蘭天空等等知名主力店及次主力店，項目商業(yè)極大地提升了樓盤品質及公司美譽度，該組團式社區(qū)商業(yè)經(jīng)過多次業(yè)態(tài)及品牌調整后物業(yè)增值明顯。
第二種是精而美、美而專的主題式社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品。對于公司開發(fā)住宅項目中規(guī)劃的商業(yè)面積在5000至15000㎡的產(chǎn)品（該類商業(yè)項目多處于城鄉(xiāng)結合部），在本項目及周邊人群不能滿足項目常規(guī)的生活類商業(yè)正常維運時，綜合項目所處區(qū)域、位置、地段、交通、配套等等客觀因素，從體驗性、專業(yè)性、精品性角度入手，將商業(yè)產(chǎn)品糅合商業(yè)業(yè)態(tài)細分后的寬度與縱深去進行商業(yè)規(guī)劃，定點定向的引進區(qū)域品牌，把商業(yè)街做美做精做專做深。
如公司寮步香市茶藝街項目，項目結合東莞市打造寮步香市文化，結合項目交通優(yōu)越及寮步茶藝市場的空白點，成功打造香市茶藝街，項目引進了大益茶業(yè)、安溪鐵觀音、懷化黑茶、中茶普洱、福今普洱、瀾倉普洱、邊江源黑茶等等茶葉知名品牌及紅木、茶藝商家，成為東莞市首家美而精、精而專的專業(yè)茶藝街。
三正上河坊食通街，該街區(qū)臨東深河畔，是鳳崗唯一一條集合式餐飲街區(qū)，項目引進了伯頓西餐廳、V8清吧、臺灣涮涮鍋、順德人家、合家歡茶餐廳、池上包飯、六千館、東北餃子館、西北人家等等品牌，成為鳳崗餐飲首選之地。
鳳崗鎮(zhèn)是東莞嵌入深圳的一塊飛地，東莞東南部片區(qū)的中心，地理位置得天獨厚，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達。而三正財富新地商業(yè)廣場地處鳳崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心、于鳳深大道與永盛路交匯處，項目周邊配套五星級酒店（金凱悅酒店）、鎮(zhèn)政府、多個大型高端社區(qū)、中小學校、米亞產(chǎn)業(yè)園（蘋果合作商）等等，交通連接深圳與周邊鎮(zhèn)區(qū)四通八達，三正財富新地商業(yè)廣場經(jīng)多年的精細化運營已打造成為東莞東南部片區(qū)標桿性商業(yè)。
三正財富新地廣場建筑面積約6.5萬平方米，項目定位為東莞市東南部標桿性商業(yè)廣場，引進主力店沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨、愛琴海精品數(shù)碼、大地影院、鳳潮量販KTV、紅番天電玩游藝城、陽光網(wǎng)咖、兒童樂園；餐飲品牌引進了麥當勞、面點王、非烤勿擾、熊貓大師、蒙自然、日禾料理、芙蓉花香、涮涮鍋、貢茶等；服飾品牌引進了六福、周大福、ELLASSAY、ochirly、Myteno、Jessica、vero moda、Maniform、ETAM、EP、OZZO、杰克瓊斯、佐丹奴、阿迪達斯、耐克、李寧、金利來、雅戈爾、杉杉等知名品牌，經(jīng)過多年運營已成為東莞東南部標桿性一站式購物、休閑、娛樂、社交、體驗式的商業(yè)廣場，項目商業(yè)經(jīng)營指標個年度均有大幅增長，年度人流最高峰值達到4.5萬人。
2018年，針對商業(yè)地產(chǎn)消費市場的變化，面對電商沖擊與跨界融合體驗消費潮流到來，三正地產(chǎn)對三正財富新地商業(yè)廣場物業(yè)硬件（外立面、公共區(qū)域、配套設施等）進行升級改造、同時也已啟動對品類及品牌的調整，設定的調整關鍵詞：升級、體驗、跨界、社交。
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3月20日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇在廣東佛山舉行。經(jīng)專家組的綜...
